Worauf sollten Sie beim Kauf eines spanischen Landhauses achten?

Im Jahr 2023 kauften Belgier 4.649 Häuser in Spanien. Das ist ein kleiner Anstieg von 0,31 Prozent im Vergleich zu 2022. Spanien, sowohl das Festland als auch die Kanarischen Inseln, bleibt also ein begehrtes Ziel für ein Ferienhaus, auch wenn die Immobilienpreise dort in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Die Hauptgründe für einen Kauf in Spanien sind nach wie vor das bessere Wetter und die relativ niedrigen Lebenshaltungskosten. Im Neubausegment, in dem oft nach Plan gekauft wird, sind es regelmäßig die wohlhabenderen Landsleute, die sich dafür entscheiden.

"Wir beobachten häufig, dass die über 55-Jährigen besonders an einer eigenen Immobilie an der Küste interessiert sind, vorzugsweise mit Meerblick. Das sind oft Selbstständige, aber auch Menschen aus dem Sportmilieu, wie Radfahrer und Fußballer", sagt Filip Berger vom Antwerpener Immobilienbüro Nieuwbouw in Spanje. "Für viele geht es um ein drittes Zuhause. Oft haben sie neben ihrem Hauptwohnsitz bereits einen Zweitwohnsitz an der belgischen Küste und freuen sich, zusätzlich ein Haus oder eine Wohnung an einem sonnenverwöhnten Ort zu kaufen."

Laut Berger handelt es sich dabei nicht nur um etwas ältere Kunden. "Es sind auch Käufer darunter, die beruflich stark eingespannt sind, sich ab und zu eine kurze Auszeit gönnen wollen und für ein paar Tage im Monat in ihr spanisches Landhaus ziehen." Beliebte Regionen auf dem spanischen Festland sind die Costa Blanca und die Costa del Sol.

Große Preisunterschiede

In Spanien sind die Preisunterschiede zwischen den Regionen sehr groß. "Im Landesinneren gibt es wie in Italien Dörfer, die leer stehen und in denen man eine Immobilie schon für 25.000 Euro erwerben kann", sagt Carl Vorsselmans, Gründer von New Construction in Spain und des Schwesterbüros New Construction Tenerife. Auch an der Costa del Sol in Marbella und Umgebung muss man mit Preisen von rund 1 Million Euro rechnen, wenn man eine Neubauwohnung mit Meerblick sucht. Das Angebot an solchen Projekten in erster Reihe ist begrenzt.

Es kann also um viel Geld gehen, und deshalb muss man vorsichtig sein, mit wem man es zu tun hat. Die Qualität der angebotenen Immobilieninformationen ist sehr unterschiedlich. Viele lokale Immobilien-Websites, wie Idealista, sind nicht reguliert. Daher kann ein und dieselbe Immobilie mehrmals zu unterschiedlichen Preisen angeboten werden. Zum Beispiel, weil die Immobilie zu einem günstigen Preis angeboten wird, als Lockmittel, ohne Garantie, dass der Anbieter ein Mandat hat, die Immobilie tatsächlich zu diesem Preis zu verkaufen.

Seien Sie vorsichtig mit Vorschüssen

Der Beruf des Immobilienmaklers ist in Spanien nicht reglementiert, was bedeutet, dass fast jeder ein Immobilienbüro eröffnen kann. Auch die Rolle des Notars ist eine andere als in Belgien. Ein spanischer Notar wird zum Beispiel nicht prüfen, ob es unbezahlte Rechnungen beim Verkäufer gibt. Und wurde die Grundsteuer in der Vergangenheit bezahlt? Ein seriöses Immobilienbüro oder ein Anwalt kann das für Sie herausfinden.

Wer einen Neubau kauft, sollte auch prüfen, ob die zu leistenden Anzahlungen durch eine Versicherung oder eine Bankbürgschaft gedeckt sind. Außerdem besteht in einigen Regionen neben dem Risiko des Scheiterns des Bauunternehmers oder Bauträgers auch ein soziales Risiko: Wird die versprochene Baugenehmigung in Ordnung sein und nicht angefochten werden? Auf Teneriffa wurde kürzlich bekannt, dass bestimmte Neubauprojekte unter Beschuss stehen und möglicherweise keine Baugenehmigung oder nur mit großen Verzögerungen erhalten.

Vermietungslizenz erforderlich?

Wichtig zu prüfen: Kaufen Sie die Ferienimmobilie in einem Wohngebiet oder in einem Nicht-Wohngebiet? In einem Wohngebiet können Sie dauerhaft wohnen und die Immobilie auch frei vermieten. Wer vermieten will, muss dafür eine Mietgenehmigung beantragen. Bitte beachten Sie: In einigen Gebieten, wie z. B. auf den Balearen, gibt es einen Genehmigungsstopp für die Vermietung.

In einem Nicht-Wohngebiet dürfen Sie sich höchstens sechs Monate im Jahr aufhalten; es darf nicht Ihr ständiger Wohnsitz sein. In einigen Tourismusregionen werden Hotelwohnungen verkauft, in denen Sie nur ein bis drei Monate im Jahr allein wohnen dürfen. In der übrigen Zeit wird Ihr Zimmer oder Ihre Wohnung von einer zentralen Organisation vermietet. Dieses Konzept hat sich in den letzten Jahren auf Teneriffa durchgesetzt. Die Mieteinnahmen unterliegen dort einer Steuer von 19 Prozent.

Ebenfalls gut zu wissen: In Spanien gibt es wenig Exklusivität beim Anbieten von Immobilien. Die Folge: Immobilienverkäufer neigen dort dazu, die Unterschrift des Kunden so schnell wie möglich zu bekommen. Carl Vorsselmans, der in seinem früheren Leben Leiter der Abteilung Sondereinheiten bei der föderalen Polizei war, plädiert für einen anderen Ansatz: Der Kunde erteilt den Auftrag, gemeinsam mit dem Immobilienmakler über einen bestimmten Zeitraum nach der am besten geeigneten Immobilie zu suchen. "Auf diese Weise entscheidet man auf einer informierten Grundlage", sagt er.

Belgische Steuerbehörden

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien kaufen, müssen Sie sie der belgischen Steuerverwaltung melden. Die Steuerbehörden legen ein Katastereinkommen zugrunde, das bei der Bestimmung der Steuerklasse, in die Sie mit Ihrem Gesamteinkommen fallen, eine Rolle spielt. Viele wohlhabende Käufer befinden sich bereits in der höchsten Steuerklasse.

Wer die spanische Immobilie anschließend verkaufen will, zahlt eine Kapitalertragssteuer von 19 Prozent. Renovierungsrechnungen können eingebracht werden. In Belgien kann man nach fünf Jahren ohne Kapitalertragssteuer verkaufen, in Spanien ist das nicht der Fall.

Quelle: De Standaard