POUR LES ACHETEURS AVEC RÉSIDENCE EN BELGIQUE : La Belgique a choisi d'exporter sa façon de taxer par le biais d'un k.i. à l'étranger afin d'éviter d'être obligée de taxer les revenus locatifs réels de ces résidences situées à l'étranger.
POUR LES ACHETEURS AYANT UNE RÉSIDENCE EN BELGIQUE
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KI biens étrangers
A partir de cette année, les Belges possédant des biens à l'étranger devront faire figurer le revenu cadastral de ceux-ci sur leur note d'impôt. Ce montant leur a été accordé au cours des derniers mois. Il s'est avéré être un moyen pratique d'éviter de devoir imposer les revenus locatifs réels dans notre pays.
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Par le passé, notre pays a été pris à partie à plusieurs reprises par l'Europe pour discrimination fiscale à l'égard des résidences secondaires détenues à l'étranger par des Belges. Celles-ci étaient, jusqu'à cette année, taxées de manière différente des seconds séjours dans le pays. L'impôt pour ces derniers consistait en un revenu cadastral largement connu - en abrégé k.i. - tandis que les résidences secondaires étrangères étaient imposées sur leur éventuelle valeur locative.
Pour éliminer cette disparité, le fisc belge a accordé cette année le R.I. à toutes ces résidences secondaires étrangères. Au total, elle l'a fait pour plus de 150 000 propriétés. L'année dernière, leurs propriétaires devaient déposer une déclaration de ceux-ci en indiquant, entre autres, l'adresse, l'année d'achat, le prix d'achat ou la valeur de vente actuelle. Sur cette base, le SPF Finances a calculé le nouveau k.i. à remplir dans la déclaration d'impôt à partir de cette année.
La Belgique reste une exception
Cependant, il y a peu de transparence sur la manière dont ces nouveaux k.i. ont été calculés. En utilisant la valeur de vente actuelle ou la valeur et la date à laquelle quelqu'un a acheté une propriété, le SPF Finances a calculé la valeur de vente de la propriété en 1975. "Avant cela, il utilisait un coefficient, mais il n'y a pas de clarté sur la façon dont il a été déterminé et pourquoi il est le bon pour calculer la valeur de l'année de base 1975", explique Michel Maus, professeur de droit fiscal à la VUB.
Il s'est avéré que c'était un moyen commode de résoudre le problème de la condamnation européenne pour discrimination fiscale, dit le juriste fiscal. "La Belgique a choisi d'exporter sa manière de taxer via un k.i. à l'étranger afin d'éviter d'être obligée de taxer les revenus locatifs réels de ces résidences situées à l'étranger", argumente-t-il. La plupart des pays européens taxent effectivement ces revenus. Notre pays fait figure d'exception avec le k.i..
Ce fut immédiatement le grand soulagement pour ces propriétaires, selon Katelijne D'Hauwers, experte fiscale et directrice de United Owners, l'association d'intérêt des propriétaires immobiliers de notre pays. "Après la condamnation de l'Europe, nous étions particulièrement inquiets que pour se débarrasser de cette discrimination, notre pays introduise une taxe sur les revenus locatifs réels. Notre soulagement a donc été grand d'apprendre qu'un impôt sur les résidences étrangères allait être introduit. Et jusqu'à présent, tous nos membres sont très satisfaits du montant qui leur a été accordé", dit-elle.
Le k.i. étranger toujours plus élevé
Mais il semble que de nouvelles inégalités aient été créées avec cette nouvelle règle. Tout d'abord, il existe des cas où deux résidences étrangères identiques se sont vues attribuer des k.i. différents. "Il semble que le SPF Finances se soit concentré principalement sur la valeur d'achat et beaucoup moins sur d'autres éléments qui déterminent la valeur d'un bien, comme son emplacement ou son potentiel locatif", explique Carl Vorsselmans, agent immobilier chez New Construction en Espagne.
À titre d'exemple, il cite un appartement acheté précédemment à un prix inférieur et dont le coefficient d'occupation est inférieur à celui du même appartement acheté ultérieurement à un prix supérieur. "Cela soulève également des questions sur la revente. Si vous vendez un bien étranger à un prix plus élevé, les nouveaux propriétaires obtiennent-ils un indice d'identification plus élevé ?
Il existe également des différences entre le k.i. des propriétés belges et étrangères. "J'ai mis à l'épreuve à plusieurs reprises et comparé le k.i. d'une propriété belge avec celui d'une propriété située à l'étranger avec la même valeur de vente et le k.i. de la propriété étrangère est invariablement plus élevé. Un appartement français ou espagnol a toujours un k.i. plus élevé qu'un appartement belge similaire", explique Michel Maus.
Les propriétaires qui ne sont pas d'accord avec ce nouveau k.i. peuvent introduire une objection. Ils ont deux mois après la réception du k.i. pour le faire. "Je conseille absolument aux gens de le faire s'ils le souhaitent. Ils feraient bien de le faire de manière aussi motivée que possible, avec autant de points de référence que possible, pour expliquer pourquoi ils ne sont pas d'accord", déclare Carl Vorsselmans.
Mais après une telle opposition, un vide juridique s'installe, prévient Michel Maus. "Si vous faites opposition, vous entamez un dialogue avec l'administration fiscale dans le but de trouver un accord. En cas d'échec, un assesseur doit être désigné devant le juge de paix pour régler l'affaire, mais c'est toute la législation qui s'applique aux litiges sur les biens belges. Elle ne s'applique pas aux séjours à l'étranger. Jusqu'à présent, il n'y a pas de nouveau cadre pour cela", explique-t-il.
Le k.i. pour les résidences à l'étranger sert à calculer le taux d'imposition global des personnes et, dans la plupart des cas, aura un impact minime sur le total des impôts dus. "Dans la plupart des cas, il s'agit de quelques dizaines d'euros par an", précise Michel Maus.
Cependant, l'impôt est toujours dû sur ces biens dans les pays où se trouvent ces résidences secondaires. "La Belgique a une convention avec la plupart des autres pays qui permet d'éviter la double imposition", argumente l'avocat fiscaliste.
Source : De Trends - Jef Poortmans, rédacteur de Trends